“Eu vou usar meu FGTS.”
Para muitos compradores, essa frase transmite tranquilidade durante a compra de um imóvel porque ela representa a certeza de que boa parte do problema financeiro está resolvida. O dinheiro está disponível, o saldo aparece no aplicativo e, portanto, basta informar ao banco para que tudo aconteça.
O problema é que, muitas vezes, o comprador não sabe que há requisitos que precisam ser atendidos para a sua utilização, além da necessidade de um processo junto ao banco para viabilizar o uso do recurso. E, algumas vezes, o corretor de imóveis também tem dúvidas.
Existe uma ideia perigosa no mercado de que basta ter saldo na conta vinculada para resolver a operação. Não basta. O FGTS funciona dentro de um conjunto de regras que precisam ser respeitadas para viabilizar o uso do recurso para a compra de um imóvel. E elas não são poucas.
Assim, o FGTS é um ótimo recurso para facilitar o acesso à casa própria. Ele serve como recurso próprio para pagamento do preço, podendo até pagar integralmente o valor do imóvel ou mesmo reduzir significativamente o valor financiado. Mas pode haver uma diferença enorme entre ter saldo disponível e ter direito de utilizar esse saldo para a compra de um imóvel.
É justamente essa diferença que faz muitos negócios emperrarem quando todos acreditam que a compra já está praticamente concluída.
O uso do fundo depende de uma série de exigências legais estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS e operacionalizadas pela Caixa Econômica Federal e seguidas pelos demais agentes financeiros. Essas regras existem para garantir que o benefício cumpra sua finalidade social: facilitar o acesso à moradia própria, e não financiar qualquer operação imobiliária.
O imóvel precisa ser residencial e deve atender aos limites do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Atualmente, para enquadramento no SFH, o valor máximo do imóvel é de R$ 2.250.000,00. O comprador deve cumprir tempo mínimo de contribuição. Também não pode possuir outro imóvel residencial, concluído ou em construção, em determinadas condições, como no local em que reside, onde está lotado, nem na região metropolitana. Também não pode manter financiamento pelo SFH em qualquer lugar do país. Além disso, a localização do imóvel e o histórico de utilização do próprio FGTS entram nessa conta.
Ou seja, não basta que o comprador tenha dinheiro na conta vinculada. É preciso que toda a operação se enquadre nas regras.
E isso muda completamente o cenário.
Não é burocracia criada pelo banco. São regras que definem se o recurso pode ou não ser utilizado.
O curioso é que essas restrições não costumam aparecer na fase da negociação. Normalmente, todos concentram seus esforços em discutir preço, valor da entrada, prazo de pagamento e condições do financiamento.
As restrições costumam aparecer somente quando a proposta já foi aceita, o contrato começa a ser elaborado e surge a análise documental do banco.
É justamente nesse momento que muitos descobrem que o FGTS não poderá ser utilizado.
A consequência pode ser grave.
Se o comprador dependia daqueles recursos para completar a entrada ou reduzir o valor financiado, talvez simplesmente não consiga concluir a compra. Em alguns casos, negociações são desfeitas, contratos precisam ser renegociados e vendedores acabam perdendo meses de expectativa por causa de uma informação que poderia ter sido verificada logo no início.
Já vi compradores afirmarem que venderiam o imóvel onde moram para comprar outro na mesma cidade acreditando que utilizariam normalmente o FGTS, sem perceber que a existência daquele imóvel poderia impedir a utilização do benefício naquele momento.
Também já acompanhei propostas envolvendo imóveis com valores incompatíveis com as regras de utilização do fundo.
Há ainda quem acredite que o saldo do FGTS faz parte do valor do financiamento aprovado pelo banco ou imagine que o vendedor receberá esses recursos imediatamente após a assinatura do contrato da promessa de compra e venda, desconhecendo os trâmites necessários para a sua liberação.
Situações como essas acontecem com mais frequência do que se imagina.
Mas não é tão simples. Apesar de ser um recurso do cliente, o FGTS não é liberado automaticamente.
Antes da liberação dos recursos, o agente financeiro realiza uma análise completa da documentação do comprador, do vendedor e do imóvel. São verificadas as condições legais para utilização do fundo, a regularidade do imóvel, a avaliação de mercado, o enquadramento da operação e toda a documentação exigida, além de que o imóvel não pode ter sido adquirido com o uso dos recursos do FGTS pelo vendedor em aquisição realizada nos três anos anteriores.
Somente depois da assinatura da escritura pública de compra e venda ou do contrato equivalente, além do registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis e da conclusão de todas as etapas é que ocorre a liberação dos recursos ao vendedor.
Isso significa que o saldo do FGTS nunca deve ser tratado como dinheiro imediatamente disponível durante a negociação. Apesar de ser considerado recurso próprio do comprador, a liberação depende do cumprimento das regras necessárias.
Outro ponto pouco lembrado é que o próprio imóvel precisa atender às exigências legais. Imóveis com pendências registrais, construções não regularizadas ou problemas documentais podem impedir não apenas o financiamento, mas também a utilização do FGTS.
Por isso, quando a análise é deixada para os últimos dias da operação, qualquer inconsistência pode atrasar semanas ou até inviabilizar completamente o negócio.
É importante dizer que o comprador não tem obrigação de conhecer todas essas regras. Afinal, adquirir um imóvel é um acontecimento eventual na vida da maioria das pessoas.
Já quem trabalha diariamente com intermediação imobiliária, crédito imobiliário ou financiamento precisa incorporar essa análise no diagnóstico do cliente, devendo estar clara até as primeiras etapas da negociação.
Verificar previamente se o FGTS poderá ser utilizado não é um detalhe burocrático, é gestão de risco, é evitar criar expectativas que talvez nunca possam ser cumpridas e impedir que comprador e vendedor descubram um problema justamente quando imaginavam que faltava apenas assinar o contrato.
No mercado imobiliário, muitas situações não surgem por falta de dinheiro. Surgem por excesso de suposições. E talvez a diferença entre um negócio que chega ao registro e outro que termina em frustração esteja justamente na pergunta que quase ninguém faz no início da conversa: será que esse FGTS pode mesmo entrar nessa conta?
Quando essa resposta vem antes da proposta, todos ganham tempo, segurança e previsibilidade. Quando surge apenas na análise do banco, muitas vezes o problema já não pode mais ser corrigido. E um negócio que parecia certo termina exatamente onde jamais deveria: antes do registro. Afinal, no mercado imobiliário, bons negócios não começam com a assinatura da proposta. Começam com um diagnóstico bem feito.
