Não quer envelhecer sozinho? Mercado imobiliário cria prédios para atender população idosa

À medida que a população brasileira envelhece e o número de jovens encolhe, o mercado imobiliário volta os olhos para os mais de 32 milhões de brasileiros com 60 anos ou mais. O movimento impulsionou o nascimento de um segmento milionário, com prédios adaptados, enfermagem 24 horas, apoio psicológico, atividades recreativas e mensalidades que ultrapassam os R$ 18 mil por mês.

“Fiquei viúva há sete anos e morava sozinha. Sou uma pessoa bem lúcida e não queria me mudar de casa, mas à noite eu sentia uma certa solidão. Isso não estava me fazendo muito bem”, relembra Mazoni. “Aqui, fiz muitas amizades. É melhor viver assim do que morar na casa do filho, tirando a liberdade do casal. Já passo o final de semana com eles”, diz.

Localizado em Porto Alegre, o Magno Três Figueiras tem 114 suítes privativas com áreas de 21 m² a 60 m². O condomínio oferece supervisão de enfermagem 24 horas por dia, acompanhamento médico, spa, fisioterapia, avaliações periódicas e serviços de beleza.

Porém, o maior diferencial está na proposta de estimular a convivência e criar uma comunidade entre os moradores.

“O ponto primordial da operação é promover a sensação de pertencimento e comunidade, inspirada no conceito de Blue Zones, dando voz aos idosos para que criem suas próprias iniciativas em vez de impor regras e rotinas”, explica Luciano Zuffo, médico e sócio-fundador do Grupo São Pietro, empresa que faz a gestão do empreendimento.

Esse cuidado se traduz em uma extensa programação de lazer, que inclui canto coral, aula de dança, desenho, sociologia e até campeonato de bocha. Segundo Zuffo, o objetivo é fazer com que os idosos fiquem menos tempo dentro do próprio quarto. “Mesmo em um residencial moderno, se o idoso passar o dia inteiro isolado no quarto, o problema do isolamento continua”.

Expansão do senior living

O Magno Três Figueiras foi o primeiro de uma série de projetos de alto padrão de senior living desenvolvidos pela ABF Empreendimentos. Em Porto Alegre, a companhia também entregou Magno Moinhos de Vento e prevê a entrega do Magno Menino Deus, com operação da Unimed, em 2027. O valor geral de vendas (VGV) dos três ultrapassa os R$ 250 milhões.

A companhia também já anunciou dois novos projetos, agora em Canela (RS) e Passo Fundo (RS), em parceria com o Grupo São Pietro. A ABF também deve chegar a São Paulo nos próximos anos, com um projeto nos Jardins com VGV estimado entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões. A companhia afirma que está em fase final de assinatura do terreno.

“Os projetos estão alinhados às transformações da sociedade, oferecendo à população 60+ de alta renda um serviço com padrão de atendimento de excelência para os mais diferentes níveis de necessidades”, afirma o CEO da ABF Developments, Eduardo Fonseca.

A ABF, porém, está longe de ser a única empresa a apostar no segmento. Em São Paulo, a Tecnisa prepara um novo edifício de alto padrão no bairro de Higienópolis, focado neste público. O Naara Higienópolis é desenvolvido em parceria com a Naara Longevity Residences, empresa fundada e liderada por Joseph Nigri, filho do fundador da Tecnisa.

O empreendimento integra moradia, serviços de hotelaria e cuidados com a saúde. O edifício terá 26 andares e 70 unidades residenciais, com apartamentos entre 94 m² e 140 m².

O empreendimento também prevê atividades de lazer, fisioterapia, hidroginástica, yoga, zumba, além de cuidadores e motoristas compartilhados, que poderão ser contratados sob demanda. O edifício vai mesclar residência e hotelaria, com serviços como limpeza, concierge e restaurante.

O VGV do projeto está estimado entre R$ 150 milhões e R$ 160 milhões e o preço do metro quadrado será de cerca de R$ 28,5 mil, com unidades variando entre R$ 3 milhões e R$ 4 milhões.

A Housi é outra empresa que anunciou o primeiro projeto de senior living, em um empreendimento desenvolvido com a incorporadora Vitacon. Também em Higienópolis, o Vitacon Senior powered by Housi terá cerca de 400 unidades de 30 m² a 90 m², de R$ 600 mil a R$ 2 milhões. O VGV estimado varia entre R$ 400 milhões e R$ 450 milhões.

Com curadoria técnica do Hospital Israelita Albert Einstein, o condomínio vai oferecer serviços sob demanda, como contratação de acompanhantes e fisioterapeutas. “A busca por residenciais que oferecem estruturas completas para o público sênior será ainda maior nos próximos anos”, acredita Ariel Frankel, CEO da Vitacon.

Para Caio Calfat, CEO da consultoria Caio Calfat Real Estate Consulting, essa mudança de comportamento também ajuda a explicar o potencial do segmento. “Há uma oferta de serviços limitada aos cuidados de saúde, mas com poucos empreendimentos voltados à hospitalidade. Existe uma demanda reprimida por este modelo de negócio”.

No dia 20 de agosto, o executivo encabeçou o Senior Living Meeting, um encontro com investidores, arquitetos e gestores para discutir oportunidades de negócio e tendências deste mercado no Brasil. “Quando as pessoas começarem a se habituar com o tema, a qualidade dos produtos e serviços oferecidos deve aumentar”, disse Calfat, no evento organizado pelo Secovi-SP.

O segmento reúne diferentes modelos, definidos de acordo com o grau de autonomia e a necessidade de cuidados dos moradores.

O Senior Living Independente é voltado a idosos que têm total autonomia e independência física; o Senior Living Assistido é direcionado a idosos que necessitam de algum tipo de assistência ou cuidados em suas rotinas diárias; e o Memory Care, para idosos que dependem de muita assistência.

Quem explica isso é o engenheiro biomédico Norton Mello, CEO da Bioeng Projetos, empresa especializada em desenvolver este tipo de projeto. “O sucesso desses estabelecimentos está em criar um propósito de comunidade ativa, no qual o idoso sinta que é necessário e está inserido socialmente, combatendo a fragilidade”, afirma.

Mello, no entanto, faz um alerta para o avanço do chamado “silver washing”: o uso de conceitos como envelhecimento ativo, longevidade e economia prateada como estratégia de marketing, sem que produtos e serviços sejam efetivamente desenvolvidos para atender às necessidades da população 60+.

“São engenheiros e arquitetos que se posicionam como especialistas, mas incluem apenas itens básicos de acessibilidade, como barras de apoio no banheiro e portas mais largas. É necessário pensar toda a experiência sensorial e imersiva do usuário”, explica o executivo. Para ele, não basta apenas criar um ambiente em que o idoso não vai escorregar e cair, mas que também seja estimulado.

Um mercado para poucos

Por trás dos investimentos milionários no senior living está uma aposta no alto poder aquisitivo de parte da população idosa. No entanto, essa não é a realidade de toda a população brasileira.

Para manter uma vasta oferta de serviços e dar lucro aos investidores, não é raro que os custos mensais ultrapassem R$ 10 mil e, em alguns casos, cheguem perto dos R$ 20 mil. O ticket médio do aluguel mensal no Magno Três Figueiras, por exemplo, custa R$ 18,8 mil.

“A conta não fecha se você construir o empreendimento para a classe baixa. O modelo de condo-hotel só se viabiliza financeiramente se for direcionado às classes média alta e alta”, afirma Calfat. “Para a população de baixa renda, esse modelo de desenvolvimento privado tradicional não é atraente para incorporadores, nem para investidores”, complementa.

O problema, portanto, não é a ausência de demanda, mas a dificuldade de viabilizar economicamente um modelo que combine moradia, serviços e cuidados contínuos para a população de menor renda.

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A solução sugerida pelo executivo é um enquadramento da modalidade no programa Minha Casa, Minha Vida, permitindo o aproveitamento de subsídios habitacionais do governo. Ele aponta que existe a necessidade de envolvimento ativo do poder público para criar regulamentações adequadas e oferecer incentivos fiscais e tributários voltados à construção dessas estruturas.

Encontrar uma solução para essa equação, porém, é um desafio que ultrapassa as fronteiras. Mello, por sua vez, ressalta que a restrição deste modelo ao mercado de alto padrão não é exclusividade do Brasil. “Os EUA não têm essa fórmula para a baixa renda, a Europa também não. É um problema global”, diz.