O empresário Francisco Boni, sócio-diretor da incorporadora Unacorp, comprou 15 casas nas redondezas da Avenida Faria Lima para formar três terrenos com mil metros quadrados cada. No primeiro deles, a empresa vai construir o Lurie Itaim, um empreendimento de luxo com apenas 14 apartamentos e unidades de mais de R$ 7 milhões.
A torre de oito andares ocupa uma região nobre no Itaim Bibi, bairro com o metro quadrado mais caro de São Paulo, de acordo com o Índice FipeZAP. O projeto engloba spa, piscina, um projeto arquitetônico assinado e apartamentos de 226 m² com quatro vagas de garagem.
“Quando comecei a prospecção lá no começo de 2024, vi uma série de casas antigas que precisavam ser revitalizadas. Pelas regras de zoneamento, eu só poderia construir prédios em terrenos de mil m² e oito andares. A gente transformou esse obstáculo numa oportunidade”, explica Boni. “Estamos lapidando essa joia bruta e promovendo uma transformação na região”.
Lurie Itaim terá quatro vagas de garagem por apartamento e prevê um condomínio médio de R$ 8 mil Foto: Divulgação/Unacorp
A transformação a que ele se refere consiste em um parque linear e um boulevard arborizado ao longo de toda a extensão da rua. A incorporadora vai usar parte dos três terrenos para alargar as calçadas e criar cinco metros de faixa de vegetação de cada lado da rua. “Você vai poder andar cercado por uma área verde”, ilustra o executivo.
Os projetos imobiliários de alto padrão para os outros dois terrenos já foram desenvolvidos pela Perkins&Will, mas agora aguardam a aprovação da Prefeitura. A expectativa é anunciá-los no próximo ano.
Enquanto isso, um dos terrenos será utilizado para a construção de uma praça. “Isso permite que os clientes e pedestres sintam o boulevard verde antes da conclusão total das obras”, diz Boni. O investimento para o desenvolvimento dos três terrenos, que já estão em fase de demolição, foi de aproximadamente R$ 75 milhões.
Com assinatura do escritório de arquitetura Perkins&Will e do paisagista Benedito Abbud, Lurie Itaim terá 12 apartamentos de 226 m² e duas coberturas duplex de 427 m² Foto: Divulgação/Unacorp
De acordo com o arquiteto Fernando Forte, sócio do escritório FGMF, o movimento de desenvolver poucas unidades em áreas nobres faz sentido urbanístico e comercial. “É uma equação de valor agregado, e não de escala. A área privativa tende a ser maior quando consideramos jardins, rooftops e outros espaços externos, o que aproxima a experiência de morar em uma casa”, diz.
“Embora o preço da terra tenha bastante peso na equação, os terrenos utilizados para esse tipo de empreendimento não concorrem com projetos passíveis de verticalização”, explica.
Apartamentos grandes em terrenos pequenos
A Bioma se especializou em desenvolver empreendimentos em terrenos que não são aproveitados pelas grandes incorporadoras, principalmente pelo tamanho. O Casa Vertical Jardins, no Jardim Paulista, é fruto deste movimento. A empresa comprou um restaurante e um petshop para desenvolver um terreno com área total de 532,43 m².
Bioma comprou um restaurante e um petshop para desenvolver Casa Vertical Jardins, prédio de alto padrão na zona oeste de São Paulo Foto: Divulgação/Bioma Incorporadora
No lugar, a Bioma levantou uma torre com 12 pavimentos e 23 apartamentos com plantas que variam de 59 m² a 296 m². Fundada por Henrique de Geroni, a incorporadora prioriza terrenos menores, muitas vezes ocupados por casas, espaços comerciais ou com restrições urbanísticas, em vez de disputar áreas capazes de receber grandes condomínios.
As unidades do Casa Vertical Jardins custam de R$ 2,7 milhões a R$ 4,8 milhões e o condomínio tem piscina, academia, sauna, área gourmet e espaço wellness. O condomínio deve custar cerca de R$ 20 por metro quadrado do apartamento.
Em terreno de 532,43 m², Bioma anunciou prédio com 12 pavimentos, 23 apartamentos e unidades que chegam a R$ 5 milhões Foto: Divulgação/Bioma Incorporadora
A Trisul aposta em outra estratégia para explorar o mercado de alto padrão. Diferentemente do projeto da Unacorp, que privilegia a exclusividade com um prédio baixo e de poucas unidades, a incorporadora anunciou o Atílio 870, edifício de 38 pavimentos com 28 unidades de 361 m² e um duplex de 722 m². O projeto prevê um apartamento por andar.
Localizado em uma esquina com a Rua Chipre, que dá acesso direto à Avenida Faria Lima, o terreno do Atílio870 é formado por dois lotes. Um deles abrigava uma academia, comprada pela incorporadora, e outro já integrava o banco de terrenos da Trisul havia pelo menos três anos. A área total equivale a cerca de 1,6 mil metros quadrados.
O condomínio terá quadra de tênis coberta de tamanho oficial e uma piscina com raia de 25 metros. Os apartamentos foram colocados à venda por cerca de R$ 36 mil por metro quadrado. Na prática, um apartamento de 361 m² deve custar cerca de R$ 13 milhões. A Trisul afirma que ainda não tem uma estimativa do valor do condomínio.
Diferencial no alto padrão
À medida que a localização continua sendo o principal vetor da compra no mercado imobiliário, fatores como privacidade, exclusividade e potencial de valorização ganham cada vez mais importância para determinar a escolha de quem tem muito dinheiro. “Há espaço tanto para condomínios-clube, com ampla estrutura de lazer, quanto para projetos mais intimistas”, analisa Forte.
Isso acontece, porém, em um cenário de baixa do mercado de alto padrão. O segmento recuou no primeiro semestre deste ano e registrou uma diminuição de 39% no número de unidades vendidas e 53% em lançamentos, segundo dados da consultoria Brain Inteligência Estratégica. A análise do setor é que o segmento chegou ao topo em 2025.
O tempo médio para vender um imóvel de alto padrão em São Paulo hoje é 18 meses, segundo o levantamento da Brain. Em comparação, um imóvel enquadrado no Minha Casa, Minha Vida demora cerca de sete meses para ser negociado.
Apesar disso, especialistas afirmam que não existe uma crise. “O mercado de altíssimo padrão viveu um momento muito aquecido nos últimos anos, com valores alcançando R$ 70 mil o m², impulsionado por revisões do Plano Diretor que liberaram empreendimentos antes represados”, afirma Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP.
“Com isso, os compradores desse perfil foram atendidos e a demanda represada se esgotou temporariamente. Os ricos que queriam comprar já compraram”, diz. “Diante dessa desaceleração, as incorporadoras ajustaram o volume de novos lançamentos para reequilibrar a oferta e a demanda, sem que isso represente um risco ou motivo de grande preocupação para o setor”.
Esse ambiente de correção de rota do mercado de luxo esbarra na competitividade por terrenos em áreas nobres. “Em grandes centros como São Paulo, a proporção de território bem localizado, munido de infraestrutura urbana e liberado para construção é pequena em relação à demanda da cidade”, analisa Wertheim.
Ciente desses desafios, a Meta Incorporadora, empresa de alto padrão especializada no Jardim Guedala, passou 20 anos para construir um banco de terrenos robusto na região. Agora, a empresa vai usar parte dessas terras para desenvolver um projeto grandioso, com direito a um clube privado.
Clube privado
O CEO da Meta Incorporadora, Alexandre Souza Lima, conta que a empresa precisou negociar com pelo menos 30 famílias para conseguir montar a área de 3,5 mil metros quadrados que dará origem ao The Club, edifício que integra 77 apartamentos de 200 m² a 500 m² construídos e um clube privado.
Para tirar projeto do papel, Meta Incorporadora precisou negociar a compra de 10 imóveis com 30 famílias, já que a maioria das casas pertencia a múltiplos herdeiros Foto: Divulgação/Meta Incorporadora
“É cada vez mais difícil formar uma área. Para atender as necessidades do alto padrão, você precisa de um terreno grande”, afirma o executivo. Foi a partir desse desafio que a incorporadora desenvolveu a ideia de criar um clube urbano que vai concentrar áreas de lazer e serviços para abastecer o empreendimento recém-lançado e os projetos futuros da empresa na região.
O clube reunirá quadras cobertas de tênis, padel e pickleball, academia, spa, centro de fisioterapia, áreas infantis, ambientes de trabalho e reuniões, concierge e espaços dedicados a encontros e experiências, além de três restaurantes.
Alexandre contabiliza que a incorporadora ainda tem entre 7 mil m² e 8 mil m² de terrenos para serem desenvolvidos nos próximos anos.
“Cada prédio terá suas áreas privativas e de uso diário dos moradores, como a piscina. O clube vai concentrar as atrações de grande porte”, explica. “Para construir uma quadra de tênis, preciso de pelo menos 3,5 mil m² e isso torna o condomínio bem mais caro. Com o clube, consigo desenvolver um prédio muito bom em um terreno de 1,5 mil m²”, complementa.
As unidades residenciais começam a partir do 9º andar; elas estão localizados acima da estrutura do clube Foto: Divulgação/Meta Incorporadora
Fruto de um investimento de aproximadamente R$ 50 milhões, o clube será limitado a cerca de 300 famílias. A proposta é que os 77 compradores das unidades garantam o acesso em primeira mão. O restante das cotas será negociado com proprietários de outros empreendimentos da Meta. “Criamos um conceito baseado em saúde física, mental e social”.
A estimativa da companhia é que a mensalidade do clube custe cerca de R$ 14 ou R$ 15 por metro quadrado, de acordo com o tamanho da unidade. Já o condomínio do edifício The Club custará cerca de R$ 13 por metro quadrado. Na prática, um imóvel de 200 m² deve ter um custo mensal estimado entre R$ 5,4 mil e R$ 6,2 mil com as comodidades.
O lançamento está previsto para o primeiro semestre de 2027 e os apartamentos serão negociados inicialmente a R$ 35 mil por metro quadrado.
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O investimento da empresa ocorre em meio a um novo ciclo de investimentos da Meta. A incorporadora prevê destinar cerca de R$ 400 milhões à aquisição de terrenos e obras nos próximos três anos, sempre com foco no mercado de alto padrão.
“A oscilação da venda deste mercado em determinados momentos não preocupa a empresa. O investimento em imóveis de luxo se consolida no médio e longo prazo. O mercado imobiliário funciona em ciclos de seis a sete anos”, argumenta o empresário.
Fonte ONU
