Venda de imóvel será tributada com imposto de consumo? Lançamentos ficarão mais caros?
No programa ‘Não vou passar raiva sozinha’, a Duquesa de Tax explica as regras do mercado imobiliários com as mudanças da reforma tributária. Crédito: Edição: Jefferson Perleberg/Estadão
Famílias estão antecipando doações de imóveis a herdeiros na expectativa de pagar menos imposto na transferência de casas, apartamento e salas comerciais. O movimento ocorre em função de mudanças trazidas pela Reforma Tributária no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conhecido como o imposto sobre a herança.
Desde janeiro, todos os Estados estão obrigados — ainda que sem prazo definido — a estabelecer uma alíquota progressiva de ITCMD, desde que as taxas não ultrapassem 8%. Na prática, quanto maior o valor do imóvel, maior a alíquota aplicada.
Hoje, por enquanto, cada Estado tem a própria metodologia. Em São Paulo, por exemplo, o ITCMD é fixo em 4%. Logo, imóveis de R$ 1 milhão ou de R$ 300 mil pagam a mesma alíquota. Com a mudança, pode ser possível que o imóvel mais caro tenha imposto maior. No Rio, por outro lado, o imposto já é progressivo e com teto de 8%.
Mesmo em imóveis de valores mais baixos, as novas regras poderão tornar mais caras as transferências das propriedades aos herdeiros. Além da progressividade da alíquota do ITCMD, o cálculo do imposto deverá ser feito pelo valor de mercado. Esse é o preço pelo qual o imóvel é avaliado no mercado. Antes da mudança, em alguns Estados o cálculo era feito pelo valor venal, fixado pelas prefeituras com base na localização e tamanho do terreno.
Doação de imóveis para herdeiros dispara em meio a receio sobre aumento de ITCMD Foto: Tiago Queiroz/Estadão
“A mudança de ‘valor venal’ para ‘valor de mercado’ tende a elevar a base: historicamente, o valor venal usado como referência — especialmente em SP — era frequentemente inferior ao preço real de mercado”, aponta João Henrique Gasparino, diretor executivo na consultoria tributária NimbusTax.
Quem definirá o valor de mercado será o próprio contribuinte, mas com fiscalização. O fisco poderá contestar a avaliação, caso o preço esteja muito abaixo do praticado em imóveis similares.
Para tentar fugir de um possível aumento da tributação, proprietários aceleraram os processos de herança. No ano passado, quando ainda se discutia a elevação do ITCMD, houve um pico histórico de escrituras públicas de doações de imóveis em vida, documentos feitos em cartório para formalizar a transferência gratuita de um bem para outra pessoa. É, na prática, uma ferramenta de antecipação do testamento e de redução dos bens sujeitos a inventário.
De acordo com dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), entidade que representa os cartórios de notas no País, pelo menos 185 mil escrituras públicas de doações de imóveis foram registradas em 2025. O número representa uma alta de 6,5% em relação ao ano anterior e de quase 60% em relação a 2020.
O Estado de SP, que tem o maior mercado imobiliário do País, teve um recorde da série histórica, com 83.136 escrituras públicas de doação de imóveis registradas em 2025. O número representa um crescimento de 54% perante 2020. Com isso, a arrecadação do ITCMD subiu 81% em cinco anos, indo de R$ 3,5 bilhões em 2020 para R$ 6,39 bilhões em 2025.
Janela de oportunidade para doar imóveis ainda está aberta
A corrida aos cartórios para doações de imóveis arrefeceu este ano, mas seguiu acima da média histórica da última década. Até junho, 74,5 mil doações de imóveis haviam sido feitas, uma média de 12,4 mil por mês. Especialistas em tributação consultados pelo Estadão apontam para uma continuidade da procura pela doação de propriedades, pelo menos dentro deste ano e por um grande motivo: ainda há uma janela de oportunidade para doar imóveis pelas taxas antigas de cada região.
Mesmo que desde o início deste ano a lei sobre a progressividade do ITCMD tenha entrado em vigor em todo o País, cabe a cada Estado criar o arcabouço jurídico para implementar a nova regulamentação — como definir quais serão as faixas de tributação, desde que não ultrapassem o teto de 8%. Isso ainda não aconteceu em Estados como São Paulo, onde ainda se aplica a taxa fixa de 4%.
“Como o ITCMD se sujeita à anterioridade anual e à noventena (período de 90 dias), as leis estaduais aprovadas em 2026 só produzem efeitos a partir de 1.º de janeiro de 2027. Por isso, 2026 é a última janela para transmitir patrimônio sob as regras atuais nos Estados de alíquota fixa”, diz Gasparino.
Além de São Paulo, os Estados do Espírito Santo, Minas Gerais, Mato Grosso do Sul, Paraná e Roraima também não implementaram a progressividade e ainda mantêm alíquotas fixas entre 3% e 6%, conforme levantamento feito por Tathiane Piscitelli, professora da unidade de direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV), a pedido do Estadão.
Questionado, o governo do Paraná afirmou estar atento às movimentações sobre o tema e que “segue concentrado nas análises e estudos técnicos internos sobre os impactos da progressividade”. Minas Gerais apontou que, desde o final de 2025, o Projeto de Lei (PL) 2881/2024, que propõe mudanças no ITCMD, está em tramitação na Assembleia Legislativa. Os outros quatro Estados com alíquotas fixas não responderam.
Fora os citados acima, o restante já possuía ou adotou modelos progressivos a partir do início das discussões sobre as regras, em 2023. Entre estes, Amazonas, Piauí e Rondônia implementaram as escalas mais baixas, na faixa de 2% a 4%.
Há também um segundo ponto mais estrutural na demanda por doações de imóveis em vida. Giselle Oliveira de Barros, tabeliã do 23.º Cartório de Notas de São Paulo, aponta para uma mudança no comportamento do brasileiro em relação ao planejamento sucessório. Antes considerado assunto restrito a famílias muito ricas, o tema também vem ganhando espaço no planejamento financeiro de população de renda mais baixa.
Ela não vê, por exemplo, uma concentração da demanda por doações de imóveis em um perfil específico de proprietário. “Pelo menos no meu cartório, o planejamento sucessório não se restringiu às classes altas. Até as pessoas que têm apenas um imóvel, que é a grande maioria da população do Brasil, resolvem fazer essa doação”, afirma.
Para ela, o aumento da procura por doação de imóveis está ligado a um aumento do conhecimento sobre o tema por parte da população. “As pessoas estão mais informadas e houve uma grande preocupação com essa questão tributária. As pessoas dizem: ‘não quero que meu filho pague mais imposto quando eu morrer’. Mesmo na simplicidade daqueles que são mais leigos, eles estão fazendo, sim, um planejamento sucessório”, diz Giselle.
Eduardo Calais, presidente da Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF), corrobora essa visão. “Essa mudança é vista inclusive nos testamentos, que antes eram muito restritos à população de alta renda, com patrimônio mais complexo e vasto. Hoje, percebo que pessoas, às vezes, com um apartamento popular já pensam: ‘eu quero fazer o meu testamento para evitar uma briga dos meus filhos’.”
Para Giselle e Calais, outro fator que está por trás da aceleração nas escrituras de doação de imóveis é a transformação digital que ocorreu nesse processo nos últimos anos. Criada na época da pandemia de covid-19, a plataforma E-Notariado, do CNB, permite que a operação seja feita sem sair de casa, usando apenas o celular. A validade jurídica é a mesma de fazer uma doação em cartório.
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Quando doar imóveis em vida pode ser desvantajoso
Segundo especialistas, o planejamento sucessório não é uma ciência exata e não necessariamente o que é bom para uma família será boa para outra. A doação de imóveis em vida segue esse padrão.
Antes de recorrer a essa ferramenta é preciso pesar alguns fatores, como o patrimônio total da família, o Estado onde o imóvel está localizado e a idade e objetivos do doador.
“Em muitos casos, a doação antes da implementação das novas regras pode reduzir a carga tributária, principalmente onde atualmente há alíquota fixa e a tendência é adoção de alíquotas progressivas. Porém, há situações em que os custos cartorários, tributários ou desgastes familiares podem superar essa vantagem”, afirma Rodrigo Elian Sanchez, especialista em direito imobiliário, empresarial e sucessões.
A doação de um imóvel em vida pode significar antecipar as discussões familiares sobre quem deverá ficar com o bem, uma situação para a qual o proprietário deve estar preparado. Quando há muitos imóveis no patrimônio familiar ou muitos herdeiros, outras ferramentas de planejamento podem ser mais vantajosas e necessárias, como a constituição de uma holding para centralizar a gestão.
“Já a doação direta costuma ser mais simples e pode ser suficiente quando o patrimônio é menor, há poucos imóveis e o objetivo principal é apenas antecipar a sucessão”, diz Sanchez.
Os proprietários também precisam ficar atentos às legislações estaduais, especialmente em Estados onde hoje há taxa fixa. Como cada ente definirá suas alíquotas desde que o teto não ultrapasse 8%, é possível que haja certas faixas de valores de imóveis em que o imposto aplicado será menor com a adoção da progressividade.
Em São Paulo, por exemplo, o Projeto de Lei (PL) 7/2024 propõe a adoção das alíquotas de 2% a 8%, com a menor alíquota aplicada para patrimônios de até R$ 353,6 mil. Já o PL 409/25 prevê um escalonamento entre 1% e 4% de imposto, tornando o modelo fixo atual possivelmente menos vantajoso.
Mesmo para Estados onde a progressividade já era adotada antes da determinação na lei, podem ser necessárias alterações para atender a todos os novos critérios.
A Secretaria da Fazenda do Pará, que tem alíquotas de 2% a 6%, informou ao Estadão a criação de um grupo de trabalho para atualizar a legislação vigente. A tendência apontada é que o teto atual seja mantido. O Maranhão, cuja escala vai de 1% a 7%, também estuda uma alteração na aplicação das taxas de ITCMD. A possibilidade de elevar a faixa máxima para 8% está em avaliação.
Tathiane Piscitelli, da FGV, avalia que a antecipar a doações em vida é, no geral, mais benéfico para quem tem imóveis de grande valor, que acabariam tributados no topo das tabelas progressivas.
“Eu imagino que quem mais esteja doando neste momento, com medo do aumento, tenham imóveis que provavelmente estarão nos extratos maiores”, diz.
Por outro lado, mesmo aqueles com imóveis de valores menores podem acabar pagando mais caso haja uma diferença importante entre o valor venal e o valor de mercado.
“A base agora é o valor de mercado, e a Fazenda pode arbitrar. Num imóvel antigo e valorizado, o salto de base consome integralmente a economia de alíquota. Além disso, temos os custos tais como: escritura, registro e honorários, que não se recuperam”, conclui Valquíria Fiuza, sócia líder de Consultoria Tributária na Forvis Mazars.
Fonte ONU
