O País tem hoje mais de 140 projetos de arranha-céus com mais de 100 metros de altura, sendo metade desses edifícios acima de 150 metros de acordo com dados da organização sem fins lucrativos Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH). Se antes, esses gigantes de concreto ficavam restritos ao litoral de Santa Catarina, agora eles estão se espalhando por outros locais, como São Paulo, Ceará, Goiás e Mato Grosso.
Algumas construções podem passar de 200 metros, como é o caso de 22 prédios que estão propostos ou em fase de obras — sendo a maioria deles em Balneário Camboriú, que tem o residencial mais alto do País, o Senna Tower, previsto para 2032, com 544 metros. Para efeito de comparação, a grande maioria dos prédios residenciais no País têm até 80 metros.
O aumento de arranha-céus é resultado de mudanças de planos diretores de diversas cidades, que passaram a permitir a criação de edifícios altos em certas áreas, mas também vem de uma busca por inovação de empresários do mercado imobiliário. O conhecimento técnico para construir esses edifícios vem do exterior, especialmente dos Emirados Árabes Unidos e de Cingapura, e uma parte do conhecimento também tem sido criado por empresas brasileiras que se especializaram nessa área.
Para o arquiteto e urbanista João Fernando Pires Meyer, da FAU-USP, historicamente, os prédios são associados a um consumidor de alta renda, o que passou a mudar com a oferta de financiamento imobiliário para toda a população, a partir dos anos 2000. Agora, são os arranha-céus que estão ligados a esse perfil de comprador.
“A partir de 2016, surgiram uma série de incentivos com relação ao aumento do coeficiente de aproveitamento. Com isso, foi possível chegar à possibilidade de construir 7x a área do terreno, fora garagem, terraços. Então passou a valer muito a pena superar os 80 m de altura. Por isso vemos agora em SP prédios muito altos surgindo”, diz Meyer.
O professor lembra que os prédios altos da capital paulista, como o Edifício Itália, foram lançados antes de 1972, quando a legislação inviabilizou projetos muito altos. Com o aumento da verticalização da cidade que ocorreu nos últimos anos, o especialista diz que o comprador de alta renda passou a valorizar prédios altos com vista, e o mercado imobiliário sabe disso. Por isso, alguns terrenos específicos têm sido alvo das incorporadoras, como acontece com aqueles do litoral que têm vista para o mar.
“Por exemplo, um apartamento na Av. Rebouças, de frente para os Jardins, tem um tapete verde até o Parque do Ibirapuera. É uma vista que o mercado imobiliário chama de frente-mar. Quando a incorporadora vê um terreno com uma vista dessas, o apartamento entra numa escala de preço fora de escala de referência”, afirma Meyer.
Um dos projetos nessa região é o Visar, da incorporadora AW Realty. Com 145 metros de altura e piscina no rooftop, as 64 unidades do empreendimento na rua Henrique Monteiro têm vista para os Jardins. Já no primeiro andar, a 45 metros de altura, os apartamentos têm vista para a cidade. Os apartamentos são vendidos com preço médio entre R$ 28 mil e R$ 32 mil o metro quadrado.
Perto dali, a Cyrela também vende o Epic Jardins by Pininfarina com preço médio de R$ 33 mil o metro quadrado. Como de praxe no setor, as unidades mais altas são as mais valorizadas.
Claudio Carvalho, CEO da AW Realty, lembra que os arranha-céus são mais complexos do que prédios de 20 andares e que a percepção de que eles são muito mais lucrativos não é correta.
“Parece que você vai fazer um prédio de 50 andares e vai dobrar o lucro. Não, a margem é sempre a mesma, porque o terreno é caro, a engenharia, o custo de construção fica muito caro. O prazo de obra é mais longo do que o normal, então isso torna a obra mais cara”, afirma Carvalho.
Empreendimento Visar, da AW Realty, ficará nos Jardins Foto: Divulgação/AW Realty
Gustavo Favaron, presidente do GRI Institute, organização internacional que reúne 17 mil executivos do setor imobiliário, de 103 países, afirma que o mercado imobiliário brasileiro tem potencial para construir edifícios de grande porte como os vistos no exterior, mas os projetos nacionais nem sempre são bem-vistos pelo público.
“O brasileiro viaja para Dubai ou Nova York e se encanta com os arranha-céus. Caminha pelas ruas da Europa e elogia as ciclovias, os jardins, o espaço para pedestres. Mas quando volta para o Brasil, a reação é outra: aqui diz que não funciona, que não pode, que não é viável. Critica prédio alto, ciclovia ou qualquer tentativa de mudar a cidade. Esse é um paradoxo enorme”, afirma Favaron.
Segundo o executivo, um dos entraves para o setor se consolidar na construção de arranha-céus é a barreira cultural dos consumidores brasileiros. “Lá fora a inovação é motivo de orgulho; aqui dentro, muitas vezes, é tratada como problema. E, no fim, ainda se coloca a culpa no mercado imobiliário, como se ele não quisesse inovar ou não tentasse fazer diferente”, diz Favaron.
Sophia Motta, sócia e diretora comercial da PSA Arquitetura, que tem atualmente 11 projetos de arranha-céus junto a incorporadoras em São Paulo, conta que o desenvolvimento dos edifícios é um processo complexo que envolve não só a obra, mas um alinhamento tanto à legislação quanto ao urbanismo local. “O grande desafio, portanto, é unir inovação arquitetônica, eficiência construtiva e respeito ao contexto da cidade”, diz.
Sophia afirma que há um crescimento consistente de prédios altos na capital paulista que ocorre pela busca de imóveis de alto padrão e pela falta de terrenos em áreas com alta demanda. “Há um público cada vez mais disposto a investir em imóveis que unam localização estratégica, vistas panorâmicas e a ideia de exclusividade associada à altura”, diz a especialista.
Como essas construções têm desafios importantes em relação à vazão de água, elevadores, escadas de incêndio, fissuras na fachada e balanço de estruturas pela ação do vento, construtoras de todo o País têm recorrido não só a referências internacionais como também nacionais. Nessa área, a FG Talls, consultoria da FG Empreendimentos (de Balneário Camboriú) tem atuado, e conta hoje com 50 projetos no País de prédios que têm mais de 100 metros de altura.
Stéphane Domeneghini, diretora-executiva na Talls Solutions, diz que os desafios são não só de engenharia civil e arquitetura, mas também relacionados a oferecer uma boa experiência de uso do imóvel ao comprador, especialmente pela ação do vento. “A vibração do vento causa movimento no prédio. Fica como um navio balançando, o que pode causar desconforto”, diz Stéphane.
Senna Tower terá tecnologia capaz de fazer a torre ficar de pé mesmo se for atingida por tufões Foto: FG Empreendimentos
Segundo a especialista, isso pode afetar até mesmo as piscinas, quando o movimento da água entra em sincronia com o balanço do prédio causado pelo vento, chamado sloshing effect, no jargão do setor. “É como aquele movimento de um balanço. Quando você balança alguém uma vez e balança de novo. É na mesma frequência. Então você acumula”, explica.
As cidades de Balneário Camboriú e Itapema, ambas no litoral catarinense, são as que mais têm projetos de arranha-céus atualmente. Por lá, as empresas que mais têm lançamentos com esse perfil são a FG e a Embraed. A grande maioria das construções têm vista para o mar.
Essa tendência começou a chegar a outra cidade litorânea que já é um destino turístico consolidado: Fortaleza (CE). O município é o terceiro com mais projetos de arranha-céus, com tamanhos de até 175 metros. Feito pela incorporadora Marquise, o projeto chamado Wind será um dos gigantes da cidade, com 147 metros de altura.
Alexandra Monteiro, diretora de incorporação imobiliária, conta que a decisão de construir um prédio como esse foi tanto devido à permissão a esse tipo de projeto pela prefeitura, mediante pagamento de outorga, quanto pela demanda dos consumidores locais, que sonham em morar em um arranha-céu com vista para o mar.
“(Esses terrenos) São como joias e queremos extrair o máximo de valor desses imóveis. O mercado quer garantir o maior potencial e precisa disso para fechar a conta porque os terrenos são escassos”, afirma Alexandra.
Empreendimento Wind da incorporadora Marquise, em Fortaleza, terá 147 metros de altura Foto: Divulgação/Marquise
O projeto terá plantas amplas, com mais de 100 m², voltadas tanto para famílias quanto para investidores. O empreendimento está em fase de lançamento e teve 80% das unidades vendidas.
São Paulo
Atualmente, a cidade de São Paulo conta com 19 prédios com mais de 100 metros de altura propostos ou em construção — número que só tende a aumentar devido à escassez de terrenos em bairros nobres.
Segundo dados da consultoria de inteligência Brain, o número de edifícios residenciais com mais de 40 andares subiu 94,4% desde 2022, indo de 18 para 35.
Alto das Nações, da WTorre, será maior prédio de São Paulo Foto: Tiago Queiroz/Estadão
A maioria dos arranha-céus que devem mudar o panorama da cidade começam a ficar prontos a partir de 2026, ano de conclusão do Alto das Nações, projeto corporativo da WTorre, que será o mais alto de todos, com 219 metros na cidade.
Voltada ao consumidor de alta renda, a incorporadora Fraiha conta com três projetos em curso na capital paulista. O San Paolo, o mais alto deles com 120 metros, fica pronto já em 2025. Localizado no Alto de Pinheiros, o prédio contará com 32 andares.
Apesar dos desafios construtivos e econômicos de um projeto como esse em São Paulo, um dos maiores é encontrar um terreno adequado. “Para fazer um prédio alto, precisa estar inserido em uma região que hoje é chamada de eixo de estruturação urbana, que ocupa praticamente 8% da cidade de São Paulo, sendo que desses 8% uma grande parte já está consolidada. Então, precisamos achar terrenos com 2 mil ou 3 mil metros quadrados, no mínimo, para poder desenvolver um produto com mais de 100 metros de altura”, diz Marcelo Fraiha, CEO da Fraiha.
Projeto 145 Vianna, da Fraiha, tem vista como diferencial Foto: Divulgação/Fraiha
O empresário diz que analisa novos terrenos e projetos de arranha-céus em São Paulo, com alturas de 120 a 130 metros. “Para nós, faz muito sentido pensar em novos projetos em regiões nobres acima de 30 ou 40 andares. São entregas imponentes, os clientes gostam”, conta Fraiha.
Na incorporadora SDI, os prédios também têm ficado cada vez mais altos. A empresa tem hoje dois projetos com mais de 100 metros, um no Butantã, com vista para a Marginal Pinheiros, e outro Itaim Bibi, o bairro mais valorizado da cidade.
Larissa Souza, gerente comercial da SDI, conta que a empresa está focada em encontrar localizações que viabilizem projetos de prédios altos em São Paulo, buscando gerar valor para moradores, investidores e para a própria cidade.
“Um edifício acima de 100 metros de altura nasce da combinação entre localização estratégica, demanda por empreendimento icônicos e a visão de oferecer um produto que una sofisticação arquitetônica, eficiência de ocupação e impacto positivo no entorno. Projetos desse porte consolidam a região como polo de negócios e qualidade de vida, além de atender a um público que busca exclusividade”, afirma Larissa.
Fonte ONU
