Em 2016, Romeu Braga Neto adquiriu um terreno de cerca de 1,3 mil metros quadrados no bairro da Liberdade para construir um prédio. O empresário já tinha experiência com pequenos projetos imobiliários no interior do Estado, mas aquele negócio marcava uma investida que se tornou possível com a mudança do Plano Diretor e os incentivos do Minha Casa, Minha Vida.
“Era uma rua que ninguém queria, perto do Glicério”, lembra Neto. A região, classificada como uma Zona Especial de Interesse Social 5 (ZEIS 5), contava com os incentivos de verticalização da área central. A legislação exigia que se destinasse parte das unidades para famílias com renda de até três salários mínimos.
Naquele terreno nasceu o All Liberdade, um prédio de 254 unidades com unidades de 20 m² a 40 m² e nenhuma vaga de garagem. “Na época me chamavam de louco, mas para mim era lógico. Um prédio a duas quadras do metrô, em um bairro central. Não precisava da vaga”, comenta Neto, que investiu todas as economias para começar a empresa.
Uma década depois, em 2026, a companhia celebra a marca de mais de 5 mil unidades lançadas, 3 mil moradias entregues e acumula mais de R$ 1,5 bilhão em VGV.
Romeu Braga Neto, CEO da REV 3, lembra que o seu primeiro projeto em São Paulo foi desenvolvido em um terreno adquirido via permuta e financiado com capital próprio Foto: Divulgação
De programa habitacional a mercado
O surgimento da REV 3 ocorreu em meio a uma transformação no mercado imobiliário paulistano. Mudanças urbanísticas, expansão do crédito habitacional e incentivos do MCMV ampliaram o espaço para a produção de imóveis econômicos. “A junção do programa com o Plano Diretor permitiu trazer famílias da classe C das periferias para morar em bairros centrais”, defende Neto.
De acordo com o Ministério das Cidades, 482 mil imóveis foram financiados pelo Minha Casa, Minha Vida apenas este ano.
Entre 2016 e 2025, o programa financiou mais de 4,4 milhões de imóveis. O valor financiado chegou a R$ 572 bilhões no período. “O programa deixou de ser periferia do mercado para virar o próprio mercado”, observa o economista Carlos Honorato, professor da FIA Business School.
Focada no segmento econômico, a REV 3 alcançou um Valor Geral de Vendas (VGV) superior a R$ 1,5 bilhão em 10 anos Foto: Taba Benedicto/ Estadão
“Com o reajuste das faixas de renda e do preço máximo de venda, o MCMV passou a comportar produto que antes era território exclusivo do médio e alto padrão, o que mudou o cálculo de risco-retorno para incorporadoras que historicamente evitavam o segmento”, diz.
Honorato afirma que o marco desse fenômeno é julho de 2023, quando o Presidente Lula sancionou uma lei que retomou o programa após o período em que vigorou o Casa Verde e Amarela. As principais mudanças envolviam a ampliação do público para famílias com renda de até R$ 8 mil por mês, o aumento do subsídio e o retorno da produção subsidiada para a Faixa 1 (quem ganha até R$ 2.640).
Além disso, os valores máximos dos imóveis foram elevados para até R$ 350 mil na faixa 3. “A partir do quarto trimestre de 2023 e o início de 2024, a participação do programa nas vendas totais do setor deu um salto visível”, comenta Honorato. O economista afirma que o funding recorde e o capital de giro ampliado pela Caixa foram fundamentais para impulsionar este crescimento.
No entanto, ele alerta que nem todas as empresas migraram para o MCMV pelos pontos positivos. “O crédito imobiliário tradicional segue estrangulado por juro real elevado e isso empurra as incorporadoras de outros segmentos para o segmento subsidiado”, comenta.
O crescimento do MCMV é acompanhado pelo estrangulamento da produção de imóveis para a classe média. No último trimestre, apenas 12,7% dos apartamentos lançados em São Paulo foram destinados a esse público, ante 32,8% em 2021, segundo a consultoria Brain Inteligência Estratégica. É o pior momento para o médio padrão em 20 anos.
Uma nova geração de incorporadoras
Fundada em 2021, a Holos Construtora nasceu já voltada ao Minha Casa, Minha Vida. Em cinco anos, lançou 15 empreendimentos, quase todos na Zona Leste de São Paulo. A companhia projeta R$ 500 milhões em lançamentos ainda neste ano. O número representaria um crescimento de 25% em relação a 2025, mesmo em cenário de juros elevados e desafios de mão de obra.
“A Holos nasceu pautada no programa”, afirma Gabriel Cançado, CEO da empresa, que atua especialmente nas faixas 2 e 3. “Desde o começo da nossa operação, tínhamos definido o público e o segmento em que iríamos atuar”.
Este ano, o Sacomã recebeu o primeiro projeto da companhia na Zona Sul. “Cada bairro é uma pequena cidade e o perfil do morador varia de um bairro para o outro. Buscamos entender o que tem de diferente em cada bairro, qual é o perfil e a renda dos compradores”.
Liderada por Gabriel Cançado, a Holos Construtora foi fundada em 2021 e mira R$ 500 milhões em lançamentos no ano até o fim de 2026 Foto: Taba Benedicto/ Estadão
A Holos desenvolve apartamentos de 25 m² a 40 m², com preços que variam de R$ 230 mil a R$ 330 mil. “Estudamos cada terreno e oportunidade antes de abordar o dono do terreno e fazer uma oferta”, explica. “Todos os projetos são repassados à Caixa. Isso faz com que a empresa não precise tomar crédito no mercado de forma antecipada para arcar com as obras”.
A expectativa de crescimento da companhia é sustentada pelo crescimento do MCMV ao longo dos anos. Atualmente, mais da metade dos lançamentos e vendas de imóveis residenciais novos em todo o País estão enquadrados no programa. No último trimestre, o MCMV respondeu por 62 mil das 107 mil unidades lançadas no País, segundo a CBIC.
Em São Paulo, no primeiro trimestre, 73,9% das unidades lançadas se enquadram no Minha Casa, Minha Vida. É um recorde de participação nos lançamentos. No acumulado de 12 meses, foram lançadas mais de 127 mil unidades pelo programa, enquanto os demais padrões somados registraram 52.481 unidades.
Uso do FGTS para financiar o imóvel
Para uma incorporadora, especialmente uma pequena, há riscos associados à compra do terreno e à construção. O governo utiliza recursos do FGTS para financiar, por meio dos agentes financeiros, tanto a produção de empreendimentos habitacionais quanto a aquisição dos imóveis pelas famílias.
Funciona assim: a incorporadora escolhe o terreno, desenvolve o projeto e o submete à aprovação da Caixa. Com o aval do banco, começa a comercialização das unidades.
“À medida que os clientes fecham contrato, entra em cena o repasse na planta, em que o comprador assume o financiamento junto à Caixa e o banco libera os recursos para a incorporadora conforme a obra avança”, explica Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Em 2025, o FGTS respondeu por cerca de R$ 138 bilhões em novos financiamentos imobiliários, de um total de R$ 324 bilhões, considerando todas as fontes e segmentos. Isso equivale a aproximadamente 43% do financiamento imobiliário.
A previsão da Abecip para 2026 é encerrar o ano com cerca de R$ 195 bilhões em concessões, uma alta de 38%. “O FGTS já opera no limite da sua capacidade de captação, e essa captação depende diretamente da geração de novos empregos formais”, complementa Pontual.
Boa parte dos recursos para a produção de imóveis no Minha Casa, Minha Vida vem do FGTS; a exceção é a faixa 1, que conta com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) Foto: Tiago Queiroz/TIAGO QUEIROZ
Apesar de permitir que os incorporadores utilizem recursos do FGTS para a incorporação imobiliária, o maior impulso está na geração de demanda. Ao disponibilizar subsídios, entrada reduzida, possibilidade de uso do FGTS e financiamento de longo prazo, o programa cria uma massa de consumidores. “Isso reduz o risco comercial do empreendimento”, explica o executivo da Abecip.
Na prática, o MCMV criou um mercado grande, relativamente previsível e financiado, no qual uma incorporadora pequena consegue competir. E esse cenário também começa a chamar a atenção do mercado financeiro.
A Lumy Incorporadora, fundada em 2018, por exemplo, criou um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) para captar R$ 100 milhões para o desenvolvimento de projetos.
“Existe uma necessidade de capital no início do projeto, especialmente durante o período de desenvolvimento, até que os recursos provenientes dos financiamentos aos compradores sejam repassados”, explica Vitor Del Santo, CEO da empresa.
O Fidc permite transformar parte desses recebíveis futuros em liquidez para financiar o início dos projetos. “Em um cenário de juros elevados e maior seletividade nas fontes tradicionais, buscamos uma estrutura que nos desse mais flexibilidade, previsibilidade e agilidade na alocação de capital”, complementa.
Fidc criado pela Lumy Incorporadora já foi utilizado para financiar sete projetos do Minha Casa, Minha Vida e tem o objetivo de chegar a R$ 200 milhões até o final de 2027 Foto: Divulgação
O fundo foi lançado em 2025 e, até agosto deste ano, havia captado R$ 31,7 milhões por meio de nove cotistas. O objetivo é chegar a R$ 200 milhões até o final de 2027. Entre os empreendimentos contemplados na estrutura, tem um projeto em Guaianases lançado em julho deste ano, além de projetos em Cajamar e Jundiaí, que serão lançados em outubro.
“O Fidc não é um substituto do sistema bancário, é uma nova camada dentro da nossa matriz de funding”, acrescenta Del Santo. A Lumy tem mais de R$ 3 bilhões em projetos ativos e ilustra como o crescimento do MCMV começa a produzir uma cadeia financeira própria. “O cenário de funding tornou importante desenvolver alternativas complementares”, justifica.
Concorrência com grandes empresas
À medida que o Minha Casa, Minha Vida se torna mais lucrativo para as incorporadoras, ele também passa a atrair mais competidores. O movimento não se restringe às incorporadoras que nasceram no segmento. Empresas historicamente associadas ao médio e ao alto padrão passaram a buscar espaço no mercado popular, seja por marcas próprias, seja por parcerias.
A Cyrela criou a Vivaz, sua marca voltada ao segmento econômico; a Eztec voltou ao mercado por meio de parcerias. Isso sem falar das empresas tradicionalmente líderes do mercado, que expandiram sua atuação, como a MRV, a Plano & Plano, a Direcional e a Tenda.
A Canopus, por exemplo, foi fundada há 50 anos e se consolidou nos Estados do Maranhão, Pará, Piauí e Ceará. A empresa participa do programa desde sua criação, inicialmente por meio de obras por empreitada na Faixa 1.
Expansão do Minha Casa, Minha Vida ampliou a atuação da Canopus, que projeta um VGV de R$ 2,43 bi em lançamentos ainda este ano, diz Parmênio Jr. Foto: Divulgação
A Faixa 1 é subsidiada pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma fonte de recursos administrada pela Caixa. O poder público também pode disponibilizar terreno, infraestrutura e selecionar as famílias beneficiadas.
Com isso, o modelo reduz o custo para as famílias e diminui para a empresa o risco de comercialização.
Em 2018, a Canopus reestruturou sua atuação e passou a trabalhar exclusivamente com incorporação imobiliária própria a partir da Faixa 2. “Esse movimento permitiu ampliar a escala da operação e trouxe maior previsibilidade ao negócio”, explica Parmênio Jr, vice-presidente da Canopus, que hoje está concentrada nas faixas 2, 3 e 4.
Para este ano, a projeção de VGV é de R$ 2,43 bilhões em lançamentos. A empresa também planeja expandir a atuação para Pernambuco e afirma que já observa oportunidades no Sudeste.
Veja mais
Também impulsionada pelo programa, a BRZ Empreendimentos, fundada em 2010, afirma que faturou nos últimos 3 anos o equivalente aos 12 anos anteriores.
“Basicamente dobramos de tamanho”, comenta Anderson Moraes, diretor comercial da incorporadora. “100% da nossa operação do segmento econômico é em parceria com o MCMV, o que mostra a importância do programa no crescimento da empresa”, diz.
Fonte ONU
