Rua Augusta ganha cara nova com projetos imobiliários de alto padrão
A Augusta, tradicionalmente associada à vida noturna e cultural, entra agora em uma nova fase: a chegada de empreendimentos residenciais de alto padrão. Crédito: Lucas Agrela/Estadão
Nos últimos anos, a Rua Augusta, no centro de São Paulo, tem passado por uma transformação profunda. Durante a pandemia, o fechamento de bares, lojas e pequenos comércios abriu espaço para que incorporadoras comprassem imóveis e terrenos, acelerando a verticalização da região. O movimento marca uma nova fase para a via, tradicionalmente associada à vida noturna e cultural, que agora recebe empreendimentos residenciais de alto padrão.
Segundo levantamento da Binswanger feito a pedido do Estadão, de 2020 a 2025, os empreendimentos imobiliários da rua totalizam R$ 912 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV). Os projetos são de empresas como One Innovation, SDI, Vitacon e Planik e adicionaram à rua 1.395 apartamentos. Outros empreendimentos têm sido lançados na região por nomes como Zabo Engenharia e Yuny.
De acordo com Leonel Paim, o vice-presidente da Associação Brasileira de Bares e Restaurantes (Abrasel SP), os comerciantes da Rua Augusta passaram por dificuldades financeiras na pandemia, quando precisaram fechar as portas por medidas de saúde pública e, depois da reabertura, o fluxo de consumidores ficou reduzido. Somado a isso, o período trouxe ainda uma mudança de hábitos de consumo, com o aumento de pedidos de comida via aplicativo. Com isso, o endividamento dos comerciantes aumentou.
“Muitos donos de imóveis não recebiam seus aluguéis nesse período de pandemia por conta da crise do comércio. Os inquilinos já estavam devendo há muitos meses. As construtoras chegaram oferecendo, às vezes, duas ou três vezes o valor de mercado dos imóveis, elas não ofereciam o valor de mercado”, diz Paim.
Ele afirma ainda que o movimento não atingiu apenas a Rua Augusta, mas diversos bares e restaurantes dos Jardins, e as incorporadoras foram comprando esses imóveis um a um para compor o terreno necessário para grandes projetos imobiliários de alto padrão.
A incorporadora Zabo é uma das empresas que mais têm acreditado no potencial da Rua Augusta para projetos imobiliários. Na altura do número 2.200, nos Jardins, a companhia tem um lançamento de alto padrão com plantas de 51 a 71 metros quadrados, com preços de R$ 32 mil por metro quadrado. Chamado Simmetry, o edifício terá mais 172 apartamentos e será entregue em 2026.
Projeto Symmetry, da Zabo Engenharia, tem apartamentos de até 71 m² por cerca de R$ 2 milhões Foto: Fábio Vieira/Estadão
“(A chegada de novos empreendimentos) vai ser um movimento que vai transformar a rua Augusta. Vemos algo parecido acontecendo na Av. Rebouças e na Av. Nove de Julho, com incorporadores comprando antigos postos de gasolina”, diz Rodrigo Zaborowsky, diretor de operações (COO) na Zabo Engenharia.
Segundo o executivo, 90% dos compradores do Simmetry são investidores, sendo a maioria deles de fora da cidade de São Paulo. “Quem tem o dinheiro para pagar o preço desse apartamento de 71 m², mais ou menos R$ 2 milhões, não quer morar em 71 m². Quem quer morar em 71 m² não tem o dinheiro. Então, acaba sendo o investidor que compra para alugar, e há um retorno muito bom. O preço é competitivo comparado com o resto dos Jardins”, afirma.
Zaborowsky conta que a dificuldade de compor o terreno necessário para criar um projeto de alto padrão comercialmente viável levou a empresa a adquirir um edifício pequeno, que foi demolido. As áreas comuns do condomínio terão lazer completo, incluindo itens como piscina aquecida, salão de jogos, salão de festas e academia.
Dificuldade de aquisição de terrenos na rua Augusta levou a demolições de comércios e prédios antigos Foto: Fábio Vieira/Estadão
A empresa prepara outro projeto na rua que chegará ao mercado ainda em 2025 e terá plantas maiores, com tamanhos entre 130 m² e 155 m². Assim como no caso do Simmetry, um prédio de pequeno porte também será demolido para abrir espaço para o empreendimento. O lançamento chegará ao mercado com um preço médio de R$ 28 mil por metro quadrado, resultando em um custo por unidade entre R$ 3,7 milhões e R$ 4,5 milhões. Fora o tamanho das unidades e as opções de lazer convencionais, o empreendimento vai ter quadras de tênis como diferencial.
“Há uma corrida por quadras de tênis e academias em São Paulo, muito em função do mercado imobiliário, porque muitos venderam seus terrenos para incorporações. A nossa fachada ativa será a recepção dessa academia, com quadra de tênis no térreo com pé direito triplo, uma outra quadra de tênis, e os apartamentos começam no sétimo andar”, afirma Zaborowsky.
A incorporadora de alto padrão SDI Desenvolvimento Imobiliário também têm acreditado na Rua Augusta e lançou neste ano o projeto chamado Galeria Lorena, que tem apartamentos de 38 a 123 m². Com preço médio de R$ 35 mil por metro quadrado, o desempenho das vendas têm sido acima da média. Em sete meses, 60% dos apartamentos foram vendidos.
“É um produto que estava escasso na região pelas metragens das plantas. Então, vimos uma procura muito grande. Os apartamentos de 48 m² com uma vaga de garagem praticamente se esgotaram em um mês”, afirma Larissa Souza, gerente comercial e marketing na SDI. O preço dessas unidades é de quase R$ 2 milhões.
Galeria Lorena, da SDI, tem apartamentos vendidos por R$ 35 mil por metro quadrado Foto: Divulgação/SDI
A localização do empreendimento se diferencia por ser em frente à Casa Santa Luzia, mercado de luxo especializado em produtos nacionais e importados de alta qualidade, como queijos, vinhos, azeites, massas, embutidos, cafés, chás e chocolates.
O projeto terá duas torres, sendo uma delas apenas de estúdios. As fachadas ativas, como são chamadas as lojas que ficam no térreo de prédios residenciais, serão viradas para a Rua Augusta para aproveitar o potencial comercial da via.
A SDI continua à procura de terrenos na Rua Augusta para um novo projeto. “O trecho nobre da Av. Rebouças não tem mais área disponível. A rua já passou dos 70% de ocupação, mas ainda existe oportunidade lá”, afirma Dario Abreu Pereira Neto, sócio-diretor da SDI.
Lado da Consolação
Do outro lado da Av. Paulista, o mercado imobiliário também têm adquirido terrenos na Rua Augusta para a criação de novos edifícios. Esse é o caso da One Innovation, que tem projeto New One Parque Augusta na altura do nº 800 da via. A empresa é conhecida por seus apartamentos compactos, que chegam à região com tamanhos de 26m² a 39 m².
Nas áreas de lazer, o condomínio terá academia, espaço para pets, piscina com spa integrado, estúdio para podcasts, escritório compartilhado e uma área para fritar hambúrgueres.
Como o nome diz, a localização do empreendimento se destaca pela proximidade à área verde do Parque Augusta, que fica a poucos metros de distância. A região também é bem servida de bares, restaurantes, eventos culturais e transporte público, apesar de ser menos nobre do que no lado dos Jardins.
O prédio da One Innovation não tem vagas de garagem. Essa abordagem visa tornar o empreendimento mais acessível e econômico, aproveitando a infraestrutura de transporte da região. Paulo Petrin, vice-presidente na One Innovation, diz que a incorporadora é entusiasta desse modelo, entendendo que o público comprador está optando por morar perto do trabalho e abrir mão do carro para ter mais qualidade de vida. Outro público importante da empresa são os investidores.
“(O projeto) teve uma altíssima demanda. A gente lançou o empreendimento em janeiro e 90% das unidades já foram vendidas”, diz. Os preços dos apartamentos variam de R$ 450 mil a R$ 650 mil.
Nik Paulista, edifício de estúdios na rua Augusta feito pela Planik Foto: Lucas Agrela/Estadão
Lançado em 2021, a Planik também entregou recentemente um projeto de unidades compactas na Augusta, chamado NIK Paulista, que foi comercializado com preço médio de metro quadrado de R$ 15,3 mil, segundo a Binswanger. O prédio tem mais de 360 unidades e VGV estimado em R$ 134 milhões.
Para Paim, da Abrasel-SP, a chegada de novos prédios à rua Augusta, de ambos os lados da Av. Paulista, deve ser positivo para o setor, mas somente quando as obras começarem a ser entregues — mesmo que muitos desses apartamentos sejam destinados à locação de curta temporada.
Fonte ONU